Как добиться ремонта в подъезде многоквартирного дома

Для  комфорта и безопасности жителей многоквартирного дома необходимо регулярно проводить ремонт подъезда. Ведь  подъезд производит первое впечатление о доме и отражает его общее состояние. Расскажу о ремонте подъездов. За какое время управляющая организация произведёт текущий ремонт подъезда, и как быть в случае, когда его давно не было.

• Что отнесено к текущему ремонту
• Кто ремонтирует подъезд
• Как отремонтировать подъезд
• Решение о текущем ремонте не принято на собрании собственников
• Основные полномочия жителей при ремонте подъезда
• Текущий ремонт подъезда при управлении в форме ТСЖ и ЖСК

Что отнесено к текущему ремонту

Определено в Постановлении Госстроя России N 170 27.09.2003. Обычно такой ремонт проводится один раз в пятилетку.

Примеры текущего ремонта в подъезде:

1. ремонт лестниц, замена поручней, покраска повреждений;
2. демонтаж старого освещения, почтовых ящиков и установка новых для удовлетворения пожеланий жильцов;
3. покраска потолка и стен подъезда;
4. замена окон или стёкол для улучшения изоляции;
5. установка новенькой входной группы, ремонт тамбура для безопасности подъезда.

Кто ремонтирует подъезд

Подъезд –  общедомовое имущ-во, принадлежащее всем и каждому собственнику жилья. Делать ремонт или нет решает общее собрание собственников (ОСС). Важность комфортных условий для проживания жильцов в МКД подчеркивается в жилищном законодательстве. Одна из статей (ст.161 Жилищного Кодекса России) накладывает на  компанию по управлению домом обязанность создавать нормальные условия для граждан, содержать подъезд.

Как отремонтировать подъезд

Планирование ремонта требует согласованных действий жителей. Подача заявления в компанию по управлению домом — часть процедуры. Требуются коллективное согласие владельцев жилпомещений и совместное планирование. Организация ремонта начинается со встречи владельцев квартир, где обсуждаются сбор средств, выбор подрядчиков и контроль качества работ. Разрабатывается план действий и бюджет. Иногда принятие решений и контроль за ремонтом  делегируются совету дома, который создаётся на ОСС каждые два года. Представителей выбирают для контроля за УК.

Задача совета — формирование требований к управляющей компании и их контроль. Члены совета обсуждают проблемы дома, планируют бюджет, взаимодействуют с УК. Плановые собрания проходят каждый второй квартал. Бывают и внеочередные по запросу жителей МКД для оперативного реагирования на изменения. Активное участие жителей в управлении домом —  инструмент для повышения качества жилья. Организация собраний с жильцами необходима для эффективного управления жилищным сообществом. В этих целях проводится:

1. Личное голосование на дворовой территории дома.
2. Заочное голосование через опрос или интернет.
3. Третий вариант голосования — очно-заочный, жильцы сами выбирают вид участия в собрании. Информирование жителей  о дате и форме собрания важно для обеспечения их активного участия.

Информирование жителей  о дате и форме собрания важно для обеспечения их активного участия. Уведомления на видном месте — хорошая практика. В объявлении указать время, место собрания, формат голосования и повестку дня. Включить контактную информацию организатора. Подвести итоги собрания, распространить информацию о решениях. Обеспечить прозрачность и укрепить доверие в сообществе. Владелец квартиры имеет право голоса пропорционально размеру своей доли.

Подготовительная работа перед собранием включает формирование списка участников с указанием информации о квартирах и долях. Реестр передается в УК. Для легитимности решения о ремонте подъезда требуется достижение кворума — участие более половины владельцев жилпомещений в голосовании. Если явка недостаточна, и не достигнут порог в 50%, ОСС не полномочно принять решение по ремонту. Активное участие каждого собственника способствует порядку и комфорту, принятию важных решений. Сотрудничество между управляющей компанией и собственниками способствует благоприятной обстановке.

Вопрос о текущем ремонте требует большинства голосов жильцов на собрании. На собрании владельцев жилых площадей большинство голосовавших определяет решение.

Иногда собственникам не хватает ресурсов для организации собрания. В случае проблем с жилым помещением готовится заявление в УК, которое должно поддержать не менее 10% собственников. После заявления проводится ОСС, утверждаются этапы ремонта.

Подробная смета расходов на ремонт необходима для начала проекта. Этой задачей занимается УК, она имеет для этого опыт и ресурсы. Определяются сроки мероприятий. Голосование идёт по всем пунктам повестки. Дополнительные вопросы не рассматриваются.

Для успешного ремонта желательно установить временные рамки проекта и назначить ответственного за контроль качества работ. Если в доме нет совета, собственники квартир принимают на себя контроль качества ремонта. Рекомендуется сделать ведомость дефектов на ремонт подъезда через управляющую компанию и обсудить на ОСС.

Документирование решений на собраниях жильцов важно для управления жилым фондом. Для фиксации решений и итогов обсуждений понадобится составление протокола. Протокол становится  документом для взаимодействия между жителями и управляющей компанией.  После утверждения протокола его необходимо передать управляющей компании. Протокол собрания делается в 2 экземплярах: первый хранится в доме, другой передается в ЖЭК. Это важно для доступа к информации и выполнения решений. Передача протоколов в ЖЭК производится  в 10-дневный срок после собрания.

Для отправки протокола используется почтовое отправление с описью вложения передачу с подписью ответственного лица в ЖЭК. УК активно участвует в собрании, следует процедурам и передает документы в ЖЭК и ГИС ЖКХ для официального признания результата. Если собрание инициировал собственник, возможна недобросовестность со стороны управляющей компании. Поэтому лучше создать дополнительные экземпляры протоколов,  чтобы избежать неприятных инцидентов.

Для проверки качества ремонтных работ образуется комиссия из представителей управляющей компании и жителей. Осмотр работ и оценка их качества проводятся участниками комиссии. Члены комиссии оформляют акт приемки работ. Если есть недостатки в работах — составляется акт о недостатках. Процедура приемки работ важна для ликвидации недочетов и обеспечения качества. Документ в двух копиях, одна передается подрядчику, другая остается у жильцов. Фиксация этапов работ и фото документирование помогают избежать споров. Приемка работ —  этап, требующий внимательного подхода всех участников.

Успешное завершение проекта зависит от внимания к деталям и исправлении проблем в разумные сроки. Для избежания недопониманий и конфликтов необходимо включать конкретные сроки устранения проблем в документацию. Документ должен содержать описание недостатков и план действий с временными рамками для исправлений.

Решение о текущем ремонте не принято на собрании собственников

Законодательство устанавливает обязанность управляющей организации  содержать общее имущество, а для такого содержания требуется и текущий ремонт подъездов. Также законодатель говорит, что решение о текущем ремонте за собственниками. Если владельцы квартир отказываются принимать решение — что делать управляющей организации? Нет ни решения и, например, ещё отсутствует финансирование для этого  ремонта.

Судебная практика в этом вопросе неоднородна. Одни суды полагают, что УК при отсутствии решения жильцов  всё равно должна ремонтировать подъезд (Свердловский областной суд. Дело 2-933/2020). Существует иная  позиция в судебной практике: суды против ремонта, если не проводилось общее собрание владельцев квартир (Третий КСОЮ. Дело 2-4948/2020).

Вопрос о  ремонте подъезда — исключительная компетенция общего собрания владельцев собственности. Если нет решения собрания, УК ещё на стадии заключения договора управления с собственниками МКД необходимо:

1. Оценить риски управления.

• продумать виды ремонта, которые потребуются дому в течение срока действия договора на управления МКД;
• прописать в договоре  виды работ и размер оплаты.

Так УК перекроет свои риски при управлении МКД, когда срок  ремонта наступит, а финансирования не будет.

2. Выйти к собственникам с инициативой провести ОСС о ремонте подъезда. Предложить собственникам решить в какие сроки делать ремонт и собрать деньги. Если деньги заранее не  заложены в тариф и плату за содержание жилья или, если владельцы жилпомещений откажутся, то управляющая организация всё равно будет проводить текущий ремонт. А дальше на основании уже фактических затрат, которые были проведены, будет взыскивать задолженность собственников МКД в судебном порядке, потому что вряд ли кто-то захочет оплатить добровольно.

Поскольку управляющая организация не сможет включить свои расходы в квитанцию, поскольку этот тариф не был утверждён на собрании, она будет вынуждена предлагать жильцам оплатить расходы на текущий ремонт подъезда добровольно. А дальше, при отказе собственников, уже взыскивать свои расходы в суде и доказывать  понесённые расходы.

Основные полномочия жителей при ремонте подъезда

Делегировать УК право выбора отделочных материалов. Когда жильцы жилого комплекса непосредственно участвуют в подготовке финансового плана для обновления подъезда, они сами определят типы отделки для поверхностей, стен, полов и потолков. Нужно уложиться в  установленный финансовый лимит и получить одобрение большинства на собрании собственников квартир. Часто, однако, подготовкой предварительной калькуляции занимается управляющая организация. Во время встречи жильцы могут выразить свои пожелания и изменить предложенный план, например, изменить оттенок покраски стен или выбор напольной плитки.

Когда речь заходит о бюджете на обновление подъезда, в нем учитывается ориентировочная цена работ, материалы и общий стиль. После одобрения плана большинством голосов собственников, УК обязуется выполнить работы, согласно утвержденному плану.  Встречается ситуация, когда при проведении ремонта цена материалов увеличивается. Тогда  УК покупает материалы по обновленным тарифам и, затем представляет отчет о затратах  собственникам, аргументируя понесенные расходы.

Среди владельцев существует мнение о  самостоятельном выборе исполнителей для ремонта в общих помещениях, например, в подъезде. Однако реальность обстоит иначе. Подписав договор с управляющей организацией, жильцы передают ей полномочия по определению методов  оказания услуг, что включает право найма подрядчика. Жильцы определяют перечень и цену необходимых работ, а управляющая компания выбирает исполнителя для их выполнения, например, кто будет проводить покраску стен в подъезде.

Достижение завершения ремонта в рамках временных границ, определенных на общем собрании.

В случае, когда управляющая организация не выполняет восстановительные работы или отказывается устранять  проблемы, владельцы имущества имеют право подать жалобу в надзорный орган по жилищным вопросам. Владельцы могут принудить управляющую организацию к выполнению ремонта, обратившись в суд и одновременно настаивать на выплате штрафа за невыполнение обязательств, включая компенсацию за моральный ущерб.

Обеспечение чистоты общего пространства после ремонта. В случае игнорирования уборки мусора и грязи, жители вправе направить жалобу в контролирующий жилищный орган. Управляющей компании может грозить санкция в виде штрафа до трехсот тысяч рублей.

Закрепление обязательств по качеству выполненных ремонтных работ. Сроки гарантий на услуги подрядчика обычно фиксируются в договорных документах. Однако, когда ремонт делает непосредственно управляющая компания, законодательство в сфере жилищных отношений не предписывает установление гарантийного периода. В случае обнаружения проблем компания, управляющая домом, или исполнитель принимает меры для их ликвидации. Нужно составить обращение к управляющей компании с требованием решить проблему. В случае бездействия со стороны компании,  можно подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию.

Текущий ремонт подъезда при управлении в форме ТСЖ и ЖСК

Если управление МКД ведется через ТСЖ, ЖСК, договор управления не  оформляется. На ТСЖ и ЖСК распространяются общие требования, предусмотренные в жилищном законодательстве  о  текущем ремонте в установленные сроки. ТСЖ в отличие от управляющей организации ежегодно оценивает необходимые дому работы и закладывает расходы на ремонт в смету доходов и расходов, которая утверждаются ежегодно на общем собрании членов ТСЖ. Если ТСЖ этого не сделало, а срок  ремонта подошёл, ТСЖ также обязано провести текущий ремонт.

Правда непонятно, из каких средств будет делаться ремонт, если в смету это не заложено, а ТСЖ действует только в рамках этой сметы. Полагаю, что  ТСЖ будет вынуждено  какие-то работы  не проводить, а проводить те, срок по которым уже наступил и, потом объяснять собственникам на отчётном собрании, почему средства были потрачены на другие работы. ТСЖ также должно будет собственникам объяснить, почему необходимо снова закладывать средства в следующую смету на проведение тех работ, которые не были проведены по прошлой смете.

Для исключения рисков привлечения к ответственности, не доводите ситуацию до судебных разбирательств и наложения штрафа, а заранее прогнозируйте, нужен ремонт или нет, выходите к собственникам с предложением о ремонте и закладывайте необходимые деньги на его проведение.

Для ТСЖ — закладывать в смету доходов и расходов, для управляющей компании — закладывать в тариф на содержание жилья при заключении договора управления или выходить с инициативой сбора дополнительных средств, что требует решения собрания собственников.

И последнее уточнение для ТСЖ и ЖСК.  44-ая статья Жилищного кодекса говорит, что необходимость текущего ремонта определяется общим собранием собственников.  Статьи 145, 146 ЖК и  нормы из Постановления Правительства No491 говорят о том, что решение принимается путём утверждения сметы доходов и расходов.

Возникает правовая коллизия:

1. решение о видах работ принимается на собрании собственников;
2. решение о финансировании этих работ принимается на общем собрании членов ТСЖ.

Получается, что нужно два собрания проводить? Одно – всех собственников — о том, что утверждаются  виды работ, а другое собрание – об утверждении сметы, то есть расходов на эти работы. Судебная практика показывает, что в отношении домов, которые управляются ТСЖ и ЖСК достаточно утвердить смету доходов и расходов, что будет означать и решение о ремонта и расходы на выполнение работ.

Есть, конечно, и противоположная судебная практика, где суды указывают, что недостаточно общего собрания членов ТСЖ. Однако такая практика очень малочисленная, её практически нет.

Поэтому, на собрании ТСЖ можно утвердить одновременно и смету, и размер платы за содержание жилья, и не утверждать на собрании собственников отдельно план текущего ремонта вместе со сметой. План текущего ремонта желательно утвердить на общем собрании членов ТСЖ.