Сегодняшняя тема — индексация платы за содержание жилья. Как вы знаете, ежегодно плата за содержание жилья также растет, при этом, не было никаких собраний собственников дома, чтобы обсудить этот вопрос.
Давайте разберемся, каким образом плата за содержание жилья может быть индексирована. Необходимо ли для этого решение собрания собственников? Каков порядок изменения платы за содержание жилья?
Индексация платы за содержание жилья может быть проведена различными способами, в зависимости от способа управления многоквартирным домом. Если мы говорим об управляющей компании, которая управляет домом, то плата за содержание жилья является неотъемлемой частью договора управления и может быть изменена только в соответствии с условиями этого договора. Если же в договоре управления предусмотрен механизм изменения платы за содержание жилья, то изменение может быть произведено без решения собрания собственников.
Однако, если договор управления не предусматривает такой возможности, то для изменения платы за содержание жилья необходимо решение собрания собственников. В этом случае, управляющая компания должна уведомить собственников о причинах изменения платы за содержание и предоставить подробный расчет таких изменений.
Если же управляющая компания не выходит к собственникам с предложением об изменении размера платы за содержание жилья, то считается, что размер платы будет действовать в этом году такой же, как и в предыдущем году.
Важно отметить, что речь идет именно о случае, когда необходимо решение собрания собственников для изменения размера платы за содержание жилья.
Если мы говорим о таких способах управления многоквартирным домом (МКД), как ТСЖ и ЖСК, то размер платы за содержание жилья утверждается не на общем собрании собственников, а на общем собрании членов ТСЖ. Обратите внимание, что такое решение распространяется на всех собственников многоквартирного дома.
Кроме того, ТСЖ ежегодно должно утверждать смету доходов и расходов, чтобы определить плату за содержание жилья. Смета утверждается отдельным вопросом на собрании, как отдельный документ. Оплата за содержание жилья, посчитанная в этой смете, утверждается отдельным вопросом повестки голосования, согласно требованиям законодательства и судебной практики.
Важно отметить, что ТСЖ ежегодно должны утверждать и смету, и плату за содержание жилья. В отличие от способа управления через управляющую компанию, в этом случае не заключаются договоры между ТСЖ и собственниками, и устав ТСЖ или ЖСК не регулирует этот вопрос. В течение года, после утверждения сметы и размера платы за содержание, члены ТСЖ не могут провести дополнительное собрание для изменения этих параметров.
Если говорить о непосредственном способе управления МКД, то он законодательно практически не регулируется. Есть только 164 статья Жилищного кодекса. Из системного толкования норм права можно сделать вывод, что плата за содержание жилья при непосредственном способе управления может меняться и утверждаться только решением общего собрания собственников этого многоквартирного дома. Она может меняться как раз в год, так и два, три, десять, сто раз в год — никаких четких правил и условий в этом случае нет.
Немаловажный вопрос — на какой размер может быть изменена плата за содержание жилья. Нет ни низшего, ни высшего предела. Поэтому плата за содержание жилья устанавливается либо решением общего собрания собственников, либо договором управления, если есть специальные условия об индексации, либо решением общего собрания членов ТСЖ.
Если мы говорим о способе управления через управляющую компанию, то изменение платы за содержание жилья — двусторонний процесс, часть договора управления. Если собственники на своем собрании меняют размер платы, они должны согласовать такое изменение с управляющей компанией. Если инициатором изменения были собственники, а не управляющая компания, и они не согласовали изменение размера платы с управляющей компанией, то последняя имеет право не исполнять это решение.
Теперь интересный вопрос: а можно ли вообще не утверждать размер платы за содержание жилья ни для УК, ни для ТСЖ, а просто использовать муниципальный тариф?
Давайте посмотрим на часть четвертую статьи 158 Жилищного кодекса, где указано, что муниципальный тариф применяется в двух случаях:
- когда способ управления не избран или не реализован.
- когда на общем собрании собственников или членов ТСЖ не был утвержден иной размер платы за содержание жилья.
Например, управляющая компания прописала в договоре управления, что размер платы за содержание жилья не утверждается собранием собственников и не индексируется, а просто стороны всегда применяют муниципальный тариф. В таком случае муниципальный тариф будет применяться не из статьи 158, а из договора управления.
Вот другой пример: в договоре управления указано, что размер платы за содержание жилья должен ежегодно утверждаться на собрании собственников и действует только в течение одного года. Это означает, что если собственники не провели собрание, а срок действия предыдущего тарифа истек, то управляющая компания на законных основаниях может применять часть четвертую статьи 158 и использовать муниципальный тариф.
ТСЖ и ЖСК часто хотят использовать муниципальный тариф, чтобы избежать обязанности утверждать смету. Однако это абсолютно незаконно. ТСЖ и ЖСК обязаны утверждать смету и жить в рамках этой сметы, а также в рамках платы за содержание жилья, утвержденной собранием членов ТСЖ и рассчитанной на основе сметы. Если ТСЖ все же нарушает эти правила и не утверждает смету, а предыдущая смета и размер платы за содержание жилья действовали год, и этот год истек, то тогда ТСЖ и ЖСК вынуждены и обязаны применять часть четвертую статьи 158 и начислять муниципальный тариф.
Муниципальный тариф — некая средняя величина расчетной единицы в рублях на квадратный метр по городу или населенному пункту. Это не объективная рыночная цена тех расходов, которые необходимы именно вашему многоквартирному дому. Каждый многоквартирный дом должен устанавливать тот размер платы за содержание жилья, который объективно необходим для содержания этого дома.