В юридической практике нередко встречаются случаи, когда у должника обнаруживается недвижимое имущество, однако его право собственности на этот объект не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
Содержание статьи:
- Как найти такую недвижимость?
- Что делать, если у должника обнаруживается такое имущество?
- Как зарегистрировать право за должником на недвижимое имущество, чтобы взыскатель мог обратить на него взыскание?
- Судебная практика по вопросу
- Выводы
Как найти такую недвижимость?
Обычно информацию о наличии у должника не зарегистрированной недвижимости получает не судебный исполнитель, а сам взыскатель. Откуда у взыскателя могут быть такие сведения? Если должник является постоянным контрагентом по договору, с которым взыскатель работает уже не первый год, то информация о наличии недвижимости может поступить от самого должника.
Может оказаться, что недавно должник безвозмездно передал свое недвижимое имущество другим лицам. И хотя в настоящее время у него ничего нет, ещё год назад у него было много активов, которые он все подарил.
Если хотите проверить, нет ли у должника подобных активов, рекомендую обратиться в архивный отдел муниципального образования с запросом о том, не предоставлялись ли должнику земельные участки или здания-сооружения.
Иногда в архиве удаётся найти распоряжение главы муниципального образования, датированное до 1998 года, о предоставлении должнику земельного участка или здания, строения или сооружения, право на которые до сих пор не зарегистрировано.
Действительно, до 1998 года, право на недвижимость возникало без обязательной государственной регистрации. Однако с 1 января 1999 года закон провозгласил, что признает ранее возникшие права, и регистрировать их по закону нужно было только перед совершением сделки.
Поэтому, вполне возможно, что должник является тем самым лицом, которое приобрело право до 1998 года, но до сих пор его не зарегистрировало. Информация о том, что право у него действительно есть, вероятно, хранится в архиве муниципального образования.
Таким образом, недвижимость принадлежит должнику на праве собственности, но его право не зарегистрировано в реестре. А поскольку право не зарегистрировано, продать это имущество с публичных торгов невозможно.
Что делать, если у должника обнаруживается такое имущество?
В статье 66 Закона об исполнительном производстве содержится правило, согласно которому судебный исполнитель должен зарегистрировать право должника на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а затем обратить взыскание на это имущество.
Судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.
Однако для регистрации права в ЕГРН, помимо правоустанавливающих документов, которые, как ожидается, должны храниться в архиве муниципального образования, требуется также техническая документация на объект, то есть, кадастровый паспорт. Для его изготовления необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который, как известно, не предоставляет свои услуги бесплатно.
В связи с этим возникает следующий вопрос.
Как зарегистрировать право за должником на недвижимое имущество, чтобы взыскатель мог обратить на него взыскание?
Верховный суд РФ дал исчерпывающее разъяснение, конкретизировал процедуру регистрации права и предоставил взыскателю широкие полномочия, в частности, указал, за чей счет должна быть изготовлена техническая документация, а именно, кадастровый паспорт недвижимости.
Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации права должника на недвижимое имущество относятся к расходам по совершению исполнительных действий и могут быть оплачены как из средств федерального бюджета, так и за счет средств взыскателя или иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (часть 6 статьи 66, часть 1 и пункт 5 части 2 статьи 116 Закона об исполнительном производстве). Впоследствии указанные расходы возмещаются за счет должника по правилам статьи 117 названного Закона.
То есть, если взыскатель крайне заинтересован в исполнении исполнительного документа и ему важно обратить взыскание на недвижимое имущество, право на которое не зарегистрировано, то взыскателю придётся самому обратиться к кадастровому инженеру и оплатить его работу по составлению кадастрового паспорта. Впоследствии, эти расходы можно будет взыскать, как расходы в исполнительном производстве, когда объект будет продан с торгов.
Верховный суд РФ также сделал интересные выводы о том, что если судебный исполнитель обращается за регистрацией права должника, а Росреестр приостанавливает регистрационные действия или отказывает в их совершении, то судебный исполнитель и взыскатель имеют право оспорить эти действия.
Также, если выясняется, что должник приобрёл недвижимость уже после введения системы государственной регистрации, но не зарегистрировал своё право, то судебный исполнитель может обратиться к продавцу с просьбой подать документы на регистрацию. Если продавец отказывается, то судебный исполнитель имеет право подать иск о государственной регистрации перехода права.
Исходя из положений частей 1 и 2 статьи 66 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, а также принадлежащих ему иных имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, но и в судебном порядке оспорить приостановление и отказ в государственной регистрации прав.
По смыслу положений пункта 17 части 1 статьи 64 и статьи 66 Закона об исполнительном производстве, если от должника невозможно получить запрошенные и необходимые для государственной регистрации его права на недвижимое имущество документы, судебный пристав-исполнитель может обратиться в уполномоченные органы за оформлением таких документов.
Судебный пристав-исполнитель также вправе обратиться к другой стороне сделки по отчуждению недвижимого имущества, в которой приобретателем является должник, с предложением совершить действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности. При согласии другой стороны сделки на совершение этих действий в регистрирующий орган наряду с ее заявлением представляется постановление судебного пристава-исполнителя, вынесенное в соответствии с частью 3 статьи 66 Закона об исполнительном производстве.
При отказе другой стороны от совершения таких действий государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к должнику осуществляется в порядке искового производства по требованию судебного пристава-исполнителя в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.
Решение суда об удовлетворении указанного требования судебного пристава-исполнителя в силу абзаца шестого пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.
Судебная практика по вопросу
Cудебный пристав вправе обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.
Согласно материалам инвентарного дела спорные объекты недвижимости числятся за Обществом на основании договора от 15.03.1995 о разделе имущества компании «МНЛ»; поскольку в материалах инвентарного дела отсутствует оригинал данного документа, и установить его место нахождения не представляется возможным, Управление Росреестра правомерно осуществило регистрацию права собственности Общества на спорные объекты на основании надлежащим образом заверенных копий документов, устанавливающих право должника на это имущество.
В соответствии с частью 4 статьи 66 Закона № 229-ФЗ для государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника, два экземпляра документа, устанавливающего право должника на недвижимое имущество, кадастровый паспорт объекта недвижимости и другие необходимые документы. В пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» указано, что по смыслу положений пункта 17 части 1 статьи 64 и статьи 66 Закона № 229-ФЗ, если от должника невозможно получить запрошенные и необходимые для государственной регистрации его права на недвижимое имущество документы, судебный пристав может обратиться в уполномоченные органы за оформлением таких документов.
Суд округа указал, что вывод суда об отсутствии в рамках исполнительного производства возможности исполнить решение суда от 19.07.2012 в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объект недвижимости, не основан на содержании представленных в дело доказательств. В пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что судебный пристав-исполнитель вправе не только обратиться за государственной регистрацией права собственности должника на имущество, но и оспорить в судебном порядке приостановление и отказ в государственной регистрации права.
Выводы
По российскому праву допускается принудительная регистрация права за должником в рамках исполнительного производства, если он уклоняется от регистрации своего недвижимого имущества с единственной целью — избежать обращения взыскания на этот актив.
Здесь необходимо обратить внимание ещё на один гражданско-правовой аспект. Земельный кодекс провозглашает принцип единства судьбы земельного участка и строений на нём.
Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Поэтому, если отчуждается земельный участок и не определяется судьба строений на нём, то такая сделка недействительна.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Если же продаётся здание, а про судьбу земельного участка ничего не сказано, то к покупателю, помимо недвижимости, переходит право на земельный участок, которое было у продавца.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Это означает, что при подготовке недвижимости для обращения взыскания необходимо учитывать принцип единства судьбы строения и земельного участка. Нельзя продавать земельный участок, как самостоятельный объект, если на этом участке есть здания, право на которые не зарегистрированы. Такая продажа будет признана судом недействительной.
В исполнительном производстве судебный исполнитель и взыскатель должны следить за соблюдением этого правила, обеспечивая единство судьбы земельного участка и строений на нём.
Не нашли то, что искали? Есть вопрос, нужна помощь? Тогда просто свяжитесь со мной, отправив мне сообщение через Вацап или в Телеграмм по номеру ниже