Кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении: арендатор или арендодатель?

Кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении: арендатор или арендодатель? Такой вопрос стал предметом моей юридической экспертизы после того, как Предприятие получило предписание  от пожарной охраны, о необходимости установки  в арендуемом помещении систем пожарной сигнализации.

• Судебная практика по вопросу: кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении
• Публично-правовая ответственность арендатора и арендодателя
• Выводы

Судебная практика по вопросу: кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении

Мне на изучение были представлены договор аренды нежилого помещения и акт проверки. Из акта следует, что не все арендованные помещения имеют АПС, что нарушает пожарную безопасность (ст. 83, 91 ФЗ №123). АПС — это автоматическая пожарная сигнализация.

При подготовке заключения я проанализировал договор аренды, законодательство и судебную практику.  Как результат, нашёл ответ на вопрос, кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении.

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату. Он обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора. Закон возлагает бремя содержания имущества на собственника, если иное не предусмотрено. Под содержанием понимаются меры для поддержания имущества в рабочем состоянии. Арендодатель должен обеспечить соответствие имущества требованиям пожарной безопасности для нормальной эксплуатации.²

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии на протяжении всего срока аренды. Он должен за свой счет проводить текущий ремонт и нести расходы на содержание. Это включает поддержку противопожарных систем и соблюдение требований противопожарного режима (п. 2 ст. 616 ГК РФ).³

За что именно отвечают арендатор и арендодатель?

Арендодатель отвечает за недостатки имущества, мешающие его использованию, даже если не знал о них. Если помещение не соответствует пожарной безопасности, арендатор может защитить свои права. Он может потребовать досрочного расторжения договора аренды.⁴ Если несоблюдение требований привело к убыткам, арендатор вправе требовать их возмещения.⁵

Арендодатель может требовать возмещения ущерба от арендатора за нарушение пожарной безопасности. Ущерб может возникнуть из-за скопления легковоспламеняющихся материалов или оставленных без присмотра электроприборов.⁶

При обоюдной вине размер возмещения может быть уменьшен (п. 2 ст. 1083 ГК РФ).⁷

Арендодатель не отвечает за недостатки, известные арендатору или оговоренные в договоре. Это касается, например, отсутствия запасного выхода или средств пожаротушения (п. 5 ст. 10, п. 2 ст. 612 ГК РФ).⁸

Однако, если недостатки мешают использованию помещения, арендодатель может нести ответственность. Осведомленность арендатора не освобождает арендодателя от этой ответственности.⁹

Суд может признать арендодателя невиновным в ущербе имуществу арендатора из-за пожара. Это возможно, если арендатор использовал помещение не по назначению, что вызвало пожар. Например, он перегрузил электросеть, зная о ее мощности.¹⁰

Закон не распределяет ответственность за пожарную безопасность между арендодателем и арендатором. Стороны могут в договоре определить, кто отвечает за противопожарные мероприятия.

Договор может включать меры ответственности за невыполнение обязательств, например, неустойку. Также возможно требование о досрочном расторжении договора при нарушении мер пожарной безопасности.

Публично-правовая ответственность арендатора и арендодателя

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут собственники и уполномоченные лица (ст. 38 Закона N 69-ФЗ). Виновное лицо определяется в зависимости от обстоятельств дела.

Общие положения ст. 38 Закона N 69-ФЗ не допускают произвольного выбора ответственного лица. Это лицо устанавливается с учетом фактических обстоятельств и требований нормативных актов.¹¹

Судьи учитывают условия договора аренды при привлечении к ответственности арендодателя или арендатора. Стороны могут сами определить объем обязанностей по пожарной безопасности.

Если в договоре не указаны обязанности, ответственность может быть возложена на арендатора или арендодателя. Это зависит от того, чье действие или бездействие стало причиной правонарушения.¹²

Актуальные подходы в судебной практике

Некоторые судьи считают, что договор аренды регулирует только гражданские обязанности сторон. Он не может изменить публичные обязанности по соблюдению правил пожарной безопасности.

Обязанность соблюдать требования пожарной безопасности не может быть передана другому лицу. Наличие договора аренды не освобождает стороны от соблюдения правил пожарной безопасности.¹³

Одна из сторон не может исключить свою ответственность за противопожарные мероприятия, переложив ее на другую сторону. Вопрос о вине решается в зависимости от обстоятельств.

Ответственность за нарушение правил пожарной безопасности зависит от виновного действия или бездействия арендатора или арендодателя.¹⁴

Так, если для устранения недостатков противопожарного режима требуется выполнение работ капитального характера (замена отдельных конструктивных элементов здания, установка пожарной сигнализации и т.д.), к административной ответственности по ст. 20.4 КоАП РФ привлекается арендодатель как собственник имущества, поскольку такие недостатки не связаны с текущей эксплуатацией здания или помещения арендатором.¹⁵

Напротив, если правонарушение непосредственно связано с владением и пользованием помещением (например, эксплуатация электрооборудования с нарушением установленных требований), ответственность за него несет арендатор.¹⁶

В конкретных спорах суд может опираться на положения договора аренды и акт приема-передачи. Это позволяет установить состояние объекта на момент передачи арендатору.¹⁷

Выводы

Закон не распределяет бремя выполнения требований пожарной безопасности между арендодателем и арендатором. Поэтому, исходя из принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды, кто из них и в каком объеме проводит те или иные противопожарные мероприятия.

Между тем, представленный мне для изучения договор  аренды нежилого помещения не даёт прямого ответа на вопрос: кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении: арендатор или арендодатель? Кто должен закупить и установить систему пожарной сигнализации?

В этой связи, предлагается при принятии решения исходить из судебной практики разрешения подобных споров, из которой однозначно следует, что работы по оборудованию нежилого помещения требуемой автоматической пожарной сигнализацией относятся к работам капитального характера, поскольку касаются систем инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства (зона ответственности собственника помещения, т.е. арендодателя, (согласно п.1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

Теперь вы знаете, кто отвечает за пожарную безопасность в арендуемом помещении, если вопрос касается оборудования помещения автоматической пожарной сигнализацией.

1. п.3.26 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования»
2. постановление АС Восточно-Сибирского округа от 20.12.2022 NФ02-6216/22, постановление Седьмого КСОЮ от 03.08.2021 по делу N 16-4388/2021
3. постановление АС Центрального округа от 04.12.2020 N Ф10-4145/20.
4. постановление Семнадцатого ААС от 26.10.2021 N 17АП-9610/21
5. постановление АС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2022 N Ф02-3125/22, постановление Десятого ААС от 31.05.2021 N 10АП-8802/21
6. постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.08.2022 N Ф08-6700/22; постановление АС Западно-Сибирского округа от 07.02.2023 N Ф04-8447/22; постановление АС Западно-Сибирского округа от 28.05.2020 N Ф04-1606/20.
7. определение Четвертого КСОЮ от 18.10.2022 по делу N 8Г-18228/2022.
8. постановление Двадцатого ААС от 16.06.2020 N 20АП-2503/20; постановление Первого ААС от 29.04.2021 N 01АП-1224/21; постановление Пятого ААС от 14.07.2020 N 05АП-3127/20.
9. постановление АС Западно-Сибирского округа от 30.06.2020 N Ф04-7633/19.
10. постановление Тринадцатого ААС от 15.12.2022 N 13АП-19752/22.
11. определение Конституционного Суда РФ от 23.12.2014 N 2906-О
12. постановление Седьмого КСОЮ от 01.04.2022 по делу N 16-1496/2022; постановление Четвертого КСОЮ от 20.05.2022 по делу N П16-212/2022; кассационное определение Первого КСОЮ от 11.04.2022 по делу N 8а-6027/2022.
13. постановление АС Уральского округа от 20.07.2021 N Ф09-4997/21; постановление Восемнадцатого ААС от 22.04.2021 N 18АП-2994/21.
14. постановление Девятого КСОЮ от 24.02.2022 по делу N П16-592/2022; постановление Шестого КСОЮ от 24.07.2020 по делу N 16-4207/2020; определение Четвертого КСОЮ от 08.02.2022 по делу N 8Г-31040/2021.
15. постановление АС Уральского округа от 25.02.2015 N Ф09-9417/14; постановление Девятнадцатого ААС от 26.10.2021 N 19АП-4326/20.
16. постановление АС Уральского округа от 22.04.2019 N Ф09-1772/19; постановление АС Западно-Сибирского округа от 28.08.2018 N Ф04-3424/18; постановление Седьмого ААС от 09.06.2020 N 07АП-2025/20.
17. постановление АС Северо-Кавказского округа от 04.03.2021 N Ф08-1549/21.