Оценка ущерба после залива квартиры. Нюансы проведения и составления отчёта об оценке.

Сегодня подробно рассказываю о том, как проводится оценка ущерба после залива квартиры. Для чего она нужна?

Для того, чтобы выразить размер причиненного вам ущерба в цифрах. Вы ведь в денежной форме планируете получить компенсацию с виновника залива, не так ли? Именно поэтому вам необходимо подключить к решению данного вопроса оценщика или оценочную организацию.

Они проведут осмотр вашей пострадавшей квартиры, оценят в денежном выражении ущерб, причиненный вам  и составят отчёт об оценке. Это вкратце, что из себя представляет оценка ущерба после залива квартиры.

Именно ради получения отчёта об оценке вам и понадобится помощь специалиста-оценщика. Оценщик составит акт осмотра, опишет все имеющиеся в квартире повреждения отделки и имущества, явившиеся следствием затопления, сфотографирует место и локализацию повреждений, оценит объем и стоимость восстановительных работ и необходимых материалов, оценит ущерб, причиненный имуществу собственника пострадавшей квартиры, после чего составит отчёт об оценке.

Оценщик должен иметь необходимое профессиональное образование и практический опыт в области оценки недвижимости и ремонтно-строительных работ.

Разумеется, деятельность оценщика нормативно урегулирована. Так, оценщик  руководствуется в своей деятельности Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо этого, оценщик применяет Федеральные стандарты (ФСО 1,2,3,7), так как оценка проводится на территории Российской Федерации, на которой эти стандарты обязательны к применению всеми оценщиками:

• Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 №297 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО 1)»;
• Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 №298 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО 2)»;
• Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 №299 «Требования к отчёту об оценке»(ФСО 3)»;
• Федеральный стандарт оценки от 25.09.2014 №611 «Оценка недвижимости» (ФСО 7).

Также оценщик применяет стандарты и правила оценочной деятельности, установленные в саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является, а выполнение данных стандартов и правил для него является обязательным. Оценке подлежит стоимостная величина ущерба.

Стоимость ущерба — величина уменьшения стоимости (обесценение) в результате повреждений или сумма расходов на ремонт (восстановление) поврежденного имущества до физического состояния, в котором оно находилось непосредственно перед повреждением. В соответствии с целью оценки вид определяемой стоимости — рыночная стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Для определения рыночной стоимости недвижимого имущества применяются основанные на соответствующих принципах три подхода к оценке: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

Выбор, какому из подходов отдать предпочтение и какую методику расчета стоимости оцениваемого объекта использовать, делается оценщиком в конкретной ситуации индивидуально для каждого оцениваемого объекта, исходя из возможностей того или иного метода расчета и наличия информации, необходимой для расчета стоимости. В случае невозможности применения какого-либо из подходов, оценщик обязан обосновать отказ от использования того или иного подхода. Исходя из собственного опыта и практики, скажу, что в 99,9% случаев оценка ущерба после залива квартиры проводится оценщиками с применением затратного подхода.

Как проводится оценка ущерба после залива квартиры

1. Выбираете подходящего специалиста-оценщика или оценочную организацию.

Оценочных организаций даже в рамках небольшого города сейчас вполне хватает, чтобы найти и выбрать подходящего оценщика. При этом, стоимость услуг оценщика не должна быть для вас определяющим фактором в выборе оценщика. Почему? Потому что на рынке есть оценщики-новички, только нарабатывающие опыт, клиентскую базу. А есть организации, специализирующиеся на оценке уже много лет. Разумеется, что услуги по оценке у первых будут по стоимости ниже, чем у старожилов рынка. Но вам ведь нужно качество и опыт, а это всегда стоит дороже. Если не цена, то тогда какие критерии лучше использовать для подбора оценщика?

Оценщик:

А) должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков

Б) иметь квалификационный аттестат по соответствующему направлению

В) иметь полис страхования гражданской ответственности

Это обязательный минимум документов, наличие которых у оценщика необходимо проверять. Вместе с тем, членство в СРО и наличие диплома, к сожалению, не гарантирует наличие опыта. Поэтому после ознакомления с тремя вышеуказанными документами, пообщайтесь с оценщиком, спросите, как вообще проводится оценка, сколько оценок квартир после залива он уже провёл за свою практику, как часто оценщика вызывали в суд, как часто оценщик давал показания в суде в качестве специалиста относительно подготовленного им отчет об оценке. На некоторых сайтах встречал рекомендацию о том, что надо бы попросить у оценщика портфолио, попросить оценщика предоставить не только отчеты об оценке, но и решения суда по делам, в которых требования истца были основаны на данных отчетах.

Я не знаю, что за специалисты дают такие «рекомендации», но смеха ради вы можете воспользоваться такими «рекомендациями» и посмотреть, что из этого выйдет. Для тех, кто не хочет чувствовать себя неловко при первой встрече с оценщиком, скажу заранее, что ни один уважающий себя оценщик не будет «светить» выполненные им отчёты об оценке посторонним лицам, дабы показать пытливому незнакомцу, какой он классный специалист. Почему? Догадайтесь сами, это несложно.

2. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

Заключение договора — основание для оказания оценочных услуг. Услуги по оценке платные. Стоимость услуг оценщиков разнится в зависимости от региона. Кроме того, на стоимость услуг оценщика влияют объём имеющихся в квартире повреждений, удалённость оценщика от объекта оценки и другие факторы. В среднем, цены на услуги оценщиков могут колеблются от 4 000 до 20 000 рублей.

3

Пример договора оказания услуг по оценке

практика юриста по заливу квартир Е.Д. Волкова

Для заключения договора возьмите с собой нижеследующие документы (оригинал и копию):

• акт о заливе (или акты, если составлялось несколько актов о затоплении);
• план БТИ (экспликация) квартиры, на котором указаны площади всех помещений квартиры;
• документ, подтверждающий право собственности на пострадавшую от залива квартиру;
• паспорт собственника квартиры.

В процессе подготовки к проведению оценочных мероприятий оценщик исходит из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной ему собственником пострадавшей от залива квартиры. В обязанности оценщика не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству. После заключения договора согласовываете с оценщиком дату и время проведения осмотра.

3.  Необязательный пункт — уведомление предполагаемого виновника залива о дате и времени проведения осмотра квартиры оценщиком.

При проведении оценки нет такого понятия как «виновник». Виновник (ответчик) появляется только в рамках судебного дела. Рассматривайте уведомление предполагаемого виновника залива о проведении осмотра просто, как некий жест доброй воли со своей стороны по отношению к виновнику. Если вы не уведомите предполагаемого виновника, то ничего этим не нарушите. Закон не налагает обязанность на заказчика оценки уведомлять кого-либо о дате и времени осмотра. Вы ведь вполне можете делать оценку просто для себя, чтобы прикинуть стоимость предстоящего восстановительного ремонта. Не верьте страшилкам на всяких сомнительных сайтах о том, что если вы не уведомили виновника залива о дате осмотра квартиры оценщиком, то у вас будут проблемы в суде.

Такое могут написать только авторы, поверхностно знающие тематику вопроса. Ещё раз повторюсь законодательно нет обязанности уведомлять. Соответственно, нет повода у суда прессовать вас по данной теме. А те, кто говорят про какие-то сложившиеся обычаи делового оборота, мол если не уведомить, то придется потом в суде доказывать, что с оценщиком вы не в сговоре и не написали в акте осмотра кучу несуществующих повреждений отделки, — пусть почитают актуальную судебную практику. Но, представим, что, несмотря на указанное мною выше, вас всё ещё переполняет желание уведомить предполагаемого виновника залива.

Могу вам посоветовать отправить такое уведомление телеграммой, желательно за два-три рабочих дня до даты проведения осмотра. Хотя на сегодняшний день законодательно ни способ уведомления виновника, ни срок такого уведомления не урегулированы — вы можете уведомить виновника залива хоть лично под расписку на уведомлении, хоть почтовыми голубями — просто уведомьте и успокойтесь. Телеграмму, кстати, можно отправить через сайт почты России, через отделение Почты России или Ростелекома. В любом случае при отправке телеграммы как онлайн, так и обычным способом заказывайте телеграмму  с уведомлением о вручении и бумажной копией. Если уж уведомлять, то делать это нужно правильно.

4. Осмотр оценщиком пострадавшей от залива квартиры. Составление акта осмотра квартиры.

В согласованные ранее дату и время оценщик проведёт осмотр пострадавших помещений в вашей квартире, составит акт осмотра, в котором укажет все выявленные им повреждения, их локализацию и размеры, произведёт фотографирование пострадавших участков отделки и повреждений имущества. Продолжительность осмотра зависит от объёма имеющихся повреждений. Весьма условно, осмотр может занимать от 15 минут до трёх-четырёх часов. Осмотры большей продолжительности в своей практике я не встречал.

По окончании осмотра в акте осмотра ставят свои подписи все участвующие лица. Если у кого-либо имеются замечания по содержанию акта, каждый участвующий вправе изложить свою позицию в акте. Например, виновник залива, если он присутствует при составлении оценщиком акта осмотра, может указать, что с актом осмотра не согласен, в акте не учтено то-то и то-то, повреждения в комнате №3 являются следствием залива, произошедшего год назад и т.п. Уточните у оценщика, когда будет готов отчёт об оценке.

5. Применение оценщиком подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов.

6. Согласование (обобщение) оценщиком результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Определение рыночной стоимости восстановительного ремонта квартиры, производится путем составления калькуляции затрат в уровне (рыночных) цен актуальных на дату проведения оценки.

7. Составление отчёта об оценке.

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. Отчёт об оценке — это не пара листочков формата А4, а довольно таки солидная по объему и содержанию письменная работа. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчёте должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчёта;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;
• принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчёт также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчёт должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчёт, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации. Если дело дойдёт до суда в связи  с отказом виновника добровольно возместить ущерб от залива, то тогда отчёт об оценке необходимо будет приложить к исковому заявлению о затоплении в качестве обоснования размера причиненного ущерба. В практике бывают случаи, когда собственник пострадавшего жилья понимает, что ущерб для него минимален. Например, немного намок основной потолок, а всю воду, успевшую накапать с основного потолка, задержал натяжной потолок.

В таком случае оценка ущерба после залива квартиры будет экономически невыгодным мероприятием, так как расходы на услуги оценщика могут быть выше по сравнению с причиненным ущербом. Однако тут нужно учесть, что в большинстве случае оценщик насчитает ущерб в большем размере и обоснует получившуюся сумму ущерба, в отличие от пострадавшего и виновника залива, которые могут определить стоимость восстановительного ремонта квартиры весьма приблизительно. Поэтому, не важно, что вы полагаете причиненный вам ущерб минимальным. Сделайте оценку ущерба и увидите, насколько далёк ваш расчёт ущерба от расчёта оценщика.

Составление отчёта занимает в среднем одну-две недели, в зависимости от объема выявленных в ходе осмотра повреждений. Однако в любом случае отчёт должен быть вам сдан оценщиком в сроки, установленные договором на оказание оценочных услуг.

8. Получение отчёта об оценке.

В указанную оценщиком дату являетесь в контору оценщика и получаете то, ради чего всё затевалось — отчёт о стоимости восстановительного ремонта пострадавшей от залива квартиры. На этом этапе оценка ущерба после залива квартиры завершена. Договор на оказание оценочных услуг и документы, подтверждающие оплату услуг оценщика не теряйте. Указанные документы подтверждают факт проведения оценки и ваши расходы, которые можно будет взыскать с виновника залива в судебном порядке.