Обременение недвижимости означает, что хотя квартира и зарегистрирована на ваше имя, ваша свобода в управлении ею ограничена из-за прав третьих лиц, действующих на эту собственность. Эти права могут принадлежать банку, другому кредитору или лицу, которому собственник обязан компенсировать ущерб.
Даже проживая в квартире с семьёй, собственник сталкивается с ограничениями в возможностях продажи, дарения, обмена или долгосрочной аренды квартиры. Для осуществления этих операций может потребоваться получение письменного разрешения от третьих лиц, включая банки или ФССП.
Обременение на квартиру накладывается по нескольким причинам. Во-первых, это делается для того, чтобы уберечь кредитора от возможных потерь, если заемщик перестанет платить по кредиту. В случае невыполнения заемщиком своих финансовых обязательств, его залоговая недвижимость может быть конфискована. Во-вторых, такое обременение не позволяет собственнику продавать или дарить своё жильё, пока он обременён долгами. Однако, если жильё является единственным, по закону оно не может быть отобрано для покрытия долгов, за исключением случаев ипотечной квартиры или добровольного залога.
Информацию о наличии обременения на квартиру можно получить из реестра недвижимости, известного как ЕГРН, где делается специальная отметка. Пока эта отметка присутствует в реестре, выполнение любых сделок с данной квартирой будет заблокировано. Обременение не только ограничивает собственника в праве распоряжения жильём, но и может служить инструментом для временной «заморозки» недвижимости в период рассмотрения судебных споров.
Ограничения и обременения для владельцев недвижимости
Существует множество видов обременений, таких как залог, наём и арест, которые могут влиять на права собственников квартир. Эти права могут быть ограничены в соответствии с законодательством, решениями суда или соглашениями с третьими лицами.
Хотя точный список обременений не определен законом, Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации № 218 упоминают наиболее часто встречающиеся виды. Помимо залога, ареста и найма, к ним относятся рента (ст. 583 ГК), доверительное управление (гл. 53 ГК) и сервитут (ст. 274 ГК) среди прочих.
Арест
Когда недвижимость подвергается аресту, например, из-за долгов по решению судебных приставов, это означает, что переход права собственности на такую квартиру ограничен. Владелец может использовать жильё для проживания, однако продажа, дарение или аренда недвижимости более чем на год становятся невозможными, поскольку государственная регистрация таких операций не будет выполнена.
Залог
В случаях, когда квартира используется, как залог по ипотеке или кредитному договору, действуют специфические ограничения, указанные в условиях этих договоров. Обычно, чтобы сдать в аренду или продать такое имущество, требуется получить письменное согласие от банка. Любые другие формы прекращения прав собственности на квартиру или её часть под запретом.
Наём
В случае заключения договора найма квартиры на период от одного года и более, его необходимо зарегистрировать государственно, согласно пункту 2 статьи 674 Гражданского кодекса. Если срок найма меньше года, государственная регистрация не требуется, и информация о таком обременении в ЕГРН не фиксируется.
В соответствии с условиями договора найма квартиры, арендатор не имеет права размещать в жилье других лиц или сдавать его без одобрения жильцов. Кроме того, хотя арендуемое жилье может быть продано, наниматель сохраняет право проживания до завершения договорного срока.
Как освободить недвижимость от обременения в судебном порядке?
Важно сначала разобраться в типе наложенного на вашу собственность обременения (ограничения), поскольку это определит дальнейшие действия.
Если арест был установлен судом как обеспечительная мера, то нужно подать заявление в этот же суд для его снятия. Обсуждение вопроса о снятии ареста произойдет на судебном заседании. В случае положительного решения суда, он вышлет решение о снятии обеспечительных мер в Росреестр.
Для аннулирования регистрации залога на недвижимость (ипотеки) необходимо обратиться в Росреестр, и часто нужно также участие залогодержателя. Могут возникать трудности, например, когда банк отказывается закрыть ипотечный кредит или из-за различий в документационных требованиях.
В определённых обстоятельствах, как в случае не предоставления заявления залогодержателем в Росреестр или при аннулировании лицензии банка, а также если Агентство по страхованию вкладов не подтверждает полное погашение кредита, может потребоваться обращение в суд для аннулирования записи об ипотеке.
У вас есть вопрос про снятие обременений с недвижимого имущества в суде? Задайте его мне. Нужна помощь? Пишите мне в вацап или в телегу по номеру телефона ниже.
С уважением к вашей персоне,
юрист Волков Евгений Дмитриевич