Для покупателя недвижимости процесс приобретения жилья часто оборачивается сложностями и рисками. Оспаривание сделок с недвижимостью — проблема, с которой сталкиваются как новички, так и опытные инвесторы.
Для минимизации рисков ещё до заключения сделки, инвесторы обращаются к юристам, чтобы провести проверку «юридической чистоты» объекта недвижимости.
Эта проверка предотвращает сомнительные сделки, выявляет потенциальные проблемы и снижает вероятность юридических споров в будущем, но не исключает их полностью. Дело в том, что информация, доступная в открытых реестрах, неполная и не всегда отражает всю историю объекта.
Например, в открытых источниках нет информации о том, использовал ли предыдущий владелец материнский капитал для покупки жилья. Между тем, оспаривание сделок Социальным фондом — часто встречающаяся категория этих споров. Недостаток информации в реестрах может также скрывать долги по коммунальным платежам или судебные споры, связанные с правом собственности на недвижимость.
В целях безопасности, покупателю недвижимости нужно проявлять активность. Например, можно запросить дополнительные справки и документы, провести независимую оценку состояния недвижимости и даже поговорить с соседями о состоянии дома и его истории. Только так можно существенно снизить риски и избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Однако, покупатели смотрят в основном на цену, расположение квартиры, полагаются на свои эмоции и принимают решение о покупке, забывая про возможные юридические риски.
Покупатели сталкиваются с иском о признании сделки недействительной. Это неприятная и неожиданная новость, которая может поставить под угрозу всю сделку. У покупателя остается очень мало времени на подготовку к судебному процессу. Обычно судебная повестка приходит за месяц до заседания, что требует оперативных и слаженных действий.
Нужно изучить позицию истца и применяемые нормы закона. Для этого нужно подробно рассмотреть судебную практику по аналогичным делам, чтобы понимать перспективу возможного исхода. Затем формулируются контраргументы и излагаются в возражении на иск.
Всегда храните все документы, связанные с сделкой: договоры, платёжные документы, доверенности, расписки о подаче документов на регистрацию, переписку и другие документы, предоставленные продавцом при проверке юридической чистоты.
Есть несколько причин, из-за которых сделка с недвижимостью может быть признана недействительной.
- Нарушение правил использования материнского капитала. Этот государственный инструмент предназначен для поддержки семей, поэтому любое неправильное его использование приведёт к аннулированию сделки.
- Банкротство продавца или его супруга. Если продавец недвижимости или его супруг находится в состоянии банкротства, это основание для признания сделки недействительной.
- Нарушения норм семейного права. Семейное право включает множество ситуаций, которые могут повлиять на законность сделки, включая права супругов и детей.
- Подделка документов. Этот вид мошенничества -серьёзное правонарушение и может привести к оспариванию сделки в суде.
- Заключение сделки неуполномоченным лицом. Сделка, заключённая лицом, не имеющим на это полномочий, может быть признана недействительной.
- Заключение сделки недееспособным лицом. Если одна из сторон сделки является недееспособной, это также основание для её аннулирования.
- Появление новых наследников, оформивших право на наследство. В случае появления новых наследников, которые претендуют на имущество, сделка может быть оспорена.
- «Двойные продажи» недвижимости, когда один и тот же объект продаётся нескольким покупателям.
- Нарушение прав несовершеннолетних. Права детей должны быть защищены при любых сделках с недвижимостью, и их нарушение — серьёзный повод для оспаривания сделки.
Привлечение юриста на стадии рассмотрения спора в суде первой инстанции поможет увеличить шансы на успешный исход дела. Компетентный юрист поможет вам правильно сформулировать и представить ваши аргументы, что может оказаться решающим для итогового решения суда.
Помощь юриста по жилищным вопросам особенно важна, если вы рассчитываете на возможность апелляции или кассации. Чтобы представить новые доказательства в суд вышестоящей инстанции, необходимо обосновать невозможность их представления ранее.
Однако изменить изложение фактических обстоятельств в суде апелляционной или кассационной инстанции уже не получится. Это значительно усложняет ситуацию и требует дополнительных усилий и знаний, которые может предоставить только специалист.
У вас есть вопрос по оспариванию сделок с недвижимостью? Задайте его мне. Нужна помощь? Пишите мне в вацап или в телегу по номеру телефона ниже.
С уважением к вашей персоне,
юрист Волков Евгений Дмитриевич