Если после заключения договора долевого участия в строительстве ваши обстоятельства изменились и вам больше не нужна недвижимость или нужны средства, вы можете передать свои права на неё другому участнику строительного проекта.
Когда права требования полностью оплачены, стороны заключают договор уступки права требования. Согласно этому договору, одна сторона (цедент) передаёт свои права другой стороне (цессионарию), которая принимает их полностью, что приводит к замене участника в договоре долевого участия. Цессионарий становится новым дольщиком.
Закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, регулирующий долевое строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости, устанавливает правила для передачи прав требования по договору долевого участия.
Необходима государственная регистрация договора уступки. Права не переходят до момента её осуществления. Этот аспект важно учитывать при назначении срока оплаты в договоре цессии, поскольку без регистрации цедент может потерять интерес к сделке после получения оплаты.
Договор может быть оформлен только после его официальной государственной регистрации в соответствии с договором долевого участия (ДДУ). Согласно законодательству России, право, которое требует регистрации, признаётся и начинает действовать в отношении третьих лиц с момента её завершения. Поэтому передача возможна только после регистрации права. Перед покупкой следует проверить, что договор и соответствующие права зарегистрированы должным образом в соответствии с законом.
Передача права требования допустима до того, как объект недвижимости будет передан дольщику, участнику договора долевого участия, и до подписания акта о передаче. После передачи объекта дольщику право требования к застройщику прекращается в связи с исполнением обязательств.
Если стороной договора выступает юридическое лицо, оплата за передачу прав должна осуществляться только после того, как договор уступки будет официально зарегистрирован. Это означает, что до момента получения зарегистрированного документа выплаты юридическому лицу не должны проводиться! Рекомендуется применять такой же порядок оплаты и при сделках между физическими лицами.
Как правило, не требуется согласование передачи прав по договору долевого участия с застройщиком. Однако если в договоре указано, что передача прав не может быть выполнена без одобрения застройщика, такое согласование может потребоваться.
Даже если согласие застройщика на передачу прав не нужно, покупатель обязан уведомить застройщика о переходе прав на объект после регистрации договора уступки. Уведомление отправляется в простой письменной форме на адрес застройщика.
Переход права требования возможен после полной оплаты по договору долевого участия или одновременно с переводом долга. Перед тем как приобрести права, важно проверить, что оплата по договору совершена в полном объёме. В случае неполной оплаты необходимо оформить перевод долга. Согласно гражданскому законодательству, для перевода долга требуется обязательное согласие кредитора, то есть застройщика.
Ключевые аспекты договора об уступке прав требования по договору долевого участия:
- Объект договора (права требования, которые передаются).Для действительности договора необходимо чётко согласовать объект уступки. Следует указать детали ДДУ, который лежит в основе передачи прав. Если передаются не все права, а лишь их часть, нужно точно определить, какие именно права будут переданы.
- Стоимость передаваемых прав. Передача прав требования может осуществляться как платно, так и бесплатно. В случае возмездной уступки необходимо указать стоимость прав в тексте договора. Цена не является ключевым элементом договора цессии, и её отсутствие не влечёт недействительность договора. Если цена не указана, цессионарий обязан оплатить цеденту сумму, обычную для подобных сделок. В спорных ситуациях стоимость устанавливается судом. Стороны могут самостоятельно согласовать цену, которая не обязательно должна соответствовать величине передаваемого права требования. Распространено явление, когда право требования передаётся за сумму меньше обычной, но это само по себе не служит основанием для признания договора недействительным.
Другие аспекты договора уступки прав требования в рамках ДДУ участники могут согласовать по своему выбору.
В договоре об уступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ) необходимо чётко прописать следующие условия:
- как и когда будет оплачиваться стоимость договора;
- какие последствия будут в случае нарушения сроков оплаты, вплоть до возможности одностороннего расторжения договора;
- как будет осуществляться передача документации;
- как будут распределяться затраты, связанные со сделкой;
- дополнительные условия для защиты интересов сторон от возможных рисков.
Переход прав требования по ДДУ оформляется путём подписания письменного соглашения между сторонами и его последующей регистрации в Росреестре.
Подготовлю договор, который будет соответствовать условиям вашей сделки, а также защищать вас от возможных рисков, связанных с недобросовестными действиями контрагента. Заполню всю необходимую информацию и пришлю вам на электронную почту готовый проект договора в формате WORD. Срок подготовки документа: 3-5 рабочих дней, в зависимости от моей загруженности на момент вашего обращения.
Цена
Стоимость зависит от объёма (количества страниц) подготовленного мною договора и составляет 2 000 рублей за каждую страницу документа.
Формат страницы договора: А4.
Параметры страницы:
★ шрифт основного текста: Times New Roman 12;
★ шрифт для наименований разделов Договора: Times New Roman 14;
★ междустрочный интервал: одинарный.
Поля документа: верхнее 2 см, нижнее 2 см, правое 1,5 см, левое 3 см.
Предоплата составляет 2500 рублей. Оставшаяся сумма рассчитывается, исходя из количества страниц подготовленного мною договора.
Для связи со мной используйте любой из перечисленных ниже способов:
Как заказать?
- Связываетесь со мной удобным способом по контактам, указанным выше. Высылаю вам свой опросник.
- Заполняете опросник и отправляете его мне.
- Изучаю представленную вами информацию, при необходимости связываюсь с вами для уточнения деталей.
- Высылаю вам банковские реквизиты для оплаты услуги. Оплату можно произвести банковской картой.
- Производите предоплату в размере 2 500 рублей, после этого приступаю к работе.
- По готовности договора, рассчитываю и сообщаю вам итоговую стоимость документа, исходя из количества страниц.
- Производите доплату оставшейся суммы.
- Высылаю готовый договор в WORD формате на ваш е-мейл.
Клиент обратился ко мне с заявкой о составлении договора. Заполнил опросник, внёс предоплату 2 500 рублей. По результатам оказания услуги объём подготовленного мною договора составил 6 листов А4.
Расчёт стоимости договора: 2000 руб. * 6 = 12 000 рублей. С учетом сделанной клиентом предоплаты, ему остаётся доплатить 12 000 — 2 500 = 9500 рублей. После чего готовый договор в формате WORD будет выслан на адрес его электронной почты.